Quali imposte paga un non residente che acquista in Italia
Comprare in Italia da non residente significa pagare, oltre al prezzo, l'imposta di trasferimento più le spese di notaio e di registrazione. L'importo dipende dal fatto che il venditore sia un privato o una società e che l'immobile sia acquistato come prima o come seconda casa.
In sintesi
- Indispensabile: il codice fiscale, l'identificativo fiscale italiano. Si può ottenere senza risiedere in Italia.
- Imposta principale: l'imposta di registro, la cui base e la cui aliquota variano in funzione del venditore e della destinazione d'uso.
- Inoltre: imposte ipotecarie e catastali, onorario del notaio e registrazione.
- Seconda casa: tassato in modo diverso dall'abitazione principale; un non residente raramente rientra nel regime della prima casa.
- Presenza: non è necessaria: il rogito accetta la procura.
Prima di tutto il codice fiscale
Senza codice fiscale non c'è rogito. È l'identificativo fiscale italiano e qualsiasi straniero può ottenerlo, che risieda o no, tramite il consolato italiano competente oppure con una procura conferita a un professionista in Italia. È gratuito, e conviene avviare la pratica appena un acquisto inizia a prendere forma, perché i tempi possono incidere sul calendario.
Quali imposte si pagano sull'acquisto
Il grosso è l' imposta di registro, l'imposta di trasferimento. Il calcolo dipende da due variabili: chi vende — un privato o un'impresa di costruzione — e qual è la finalità dell'acquisto. A queste si aggiungono l' imposta ipotecaria e il imposta catastale, di importo più contenuto, oltre all'onorario del notaio e alla registrazione.
Una particolarità italiana da conoscere: negli acquisti tra privati per uso residenziale è frequente applicare il prezzo-valore meccanismo, che calcola l'imposta sul valore catastale rivalutato anziché sul prezzo pagato. Poiché il valore catastale tende a essere inferiore al prezzo di mercato, il risultato può ridurre in modo sensibile l'imposta dovuta.
Prima casa o seconda: perché cambia così tanto
Il prima casa regime applica aliquote ridotte, ma richiede condizioni — tra queste, stabilire la residenza nel comune entro un termine fissato — che un acquirente non residente che compra per affittare di norma non soddisfa e non vuole soddisfare. L'approccio realistico è preventivare l'operazione nel regime ordinario della seconda casa.
Dopo l'acquisto: le imposte annuali
La proprietà crea obblighi ricorrenti: IMU, l'imposta comunale sulle seconde case e la tassazione dei redditi da locazione, che può optare per il cedolare secca regime — un'imposta sostitutiva ad aliquota fissa — quando ricorrono i requisiti. A questo si aggiunge la tassazione nel Paese di residenza fiscale.
Le locazioni brevi dipendono dal comune
Se la tesi di investimento passa dall'affitto breve, verificalo prima di comprare e non dopo: le regole cambiano da comune a comune e vanno dalla registrazione obbligatoria dell'alloggio a limiti di giorni o di unità. È uno dei punti che esaminiamo in due diligence.
Domande frequenti
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