Come scegliamo un immobile che genera reddito

1. Capitale di ingresso contenuto

Diamo priorità alle operazioni che un investitore privato può affrontare senza bisogno di un patrimonio. Non fissiamo un tetto di prezzo: decide se l'operazione ha senso, non in quale fascia ricade. Gran parte del mercato della consulenza è costruita su tagli che escludono l'investitore privato.

Il capitale di ingresso non è soltanto il prezzo. Imposte di trasferimento, notaio, registrazione e, ove serva, l'arredo si sommano. Quando presentiamo un'operazione, la cifra che conta è l'esborso complessivo, non il prezzo in evidenza.

2. Potenziale di rendimento

Analizziamo ogni opportunità in due modi: il rendimento locativo — quanto l'immobile può rendere rispetto a quanto costa — e il rivalutazione del bene nel medio periodo. Il primo sostiene la decisione; il secondo la migliora.

È qui che lo scetticismo paga. Un rendimento pubblicizzato è una previsione, non un dato, e quando a pubblicarlo è il promotore conviene confrontarlo con ciò che il mercato locale degli affitti sostiene davvero. Quando condividiamo una cifra diciamo sempre da dove proviene.

3. Domanda locativa verificata

Un buon prezzo non serve a nulla se l'immobile resta vuoto. Prima di pubblicare verifichiamo che esista una domanda di affitto strutturale nella zona specifica — non nel Paese o nella regione, nel quartiere — e che non dipenda da un solo fattore stagionale.

È il criterio che esclude la maggior parte delle operazioni e quello che compare meno nelle presentazioni commerciali, proprio perché è quello che richiede più lavoro.

Che cosa non può fare questo metodo

Ridurre il rischio non significa eliminarlo. Un filtro rigoroso migliora le probabilità; non le garantisce. Restano il rischio del promotore sulle nuove costruzioni, il rischio di cambio quando compri in una valuta diversa dalla tua, il rischio di sfitto se il mercato locale cambia, e il rischio normativo e fiscale — su due ordinamenti, quando compri all'estero. Chi ti dice il contrario ti sta vendendo qualcosa.