Qué impuestos paga un no residente al comprar casa en Italia
Comprar en Italia siendo no residente supone pagar, además del precio, el impuesto de transmisión y los gastos de notaría y registro. El importe depende de si el vendedor es particular o empresa y de si el inmueble se adquiere como primera o segunda vivienda.
En resumen
- Imprescindible: El codice fiscale, el identificador fiscal italiano. Se obtiene sin residir en Italia.
- Impuesto principal: El imposta di registro, cuya base y tipo varían según vendedor y destino del inmueble.
- También: Impuestos hipotecario y catastral, honorarios del notaio e inscripción.
- Segunda vivienda: Tributa distinto que la vivienda habitual; un no residente rara vez accede al régimen de prima casa.
- Presencia: No obligatoria: el rogito admite poder notarial.
El codice fiscale es el primer paso
Sin codice fiscale no hay escritura. Es el identificador fiscal italiano y lo puede obtener cualquier extranjero, resida o no en Italia, a través del consulado italiano correspondiente o mediante poder otorgado a un profesional en Italia. Es gratuito y conviene tramitarlo en cuanto la compra empieza a tomar forma, porque el plazo puede condicionar el calendario.
Qué impuestos se pagan en la compra
El grueso es el imposta di registro, el impuesto de transmisión. Su cálculo depende de dos variables: quién vende —un particular o una empresa constructora— y con qué destino se compra. A ese impuesto se suman el imposta ipotecaria y el imposta catastale, de cuantía menor, más los honorarios del notaio y la inscripción registral.
Una particularidad italiana que conviene conocer: en compras entre particulares con destino residencial es habitual aplicar el mecanismo del prezzo-valore, que calcula el impuesto sobre el valor catastral revalorizado en lugar de sobre el precio pagado. Como el valor catastral suele ser inferior al precio de mercado, el resultado puede reducir de forma apreciable la factura fiscal.
Primera vivienda o segunda: por qué cambia tanto
El régimen de prima casa aplica tipos reducidos, pero exige condiciones —entre ellas, establecer la residencia en el municipio del inmueble en un plazo determinado— que un comprador no residente que adquiere para alquilar normalmente no cumple ni le interesa cumplir. Lo realista es presupuestar la operación bajo el régimen ordinario de segunda vivienda.
Después de comprar: los impuestos anuales
La propiedad genera obligaciones recurrentes: el IMU, impuesto municipal que grava la segunda vivienda, y la tributación de las rentas del alquiler, que puede acogerse al régimen de cedolare secca —un tipo fijo sustitutivo— cuando se cumplen los requisitos. A esto se suma la tributación en tu país de residencia fiscal.
El alquiler turístico depende del municipio
Si la tesis de inversión pasa por el alquiler de corta estancia, hay que comprobarlo antes de comprar y no después: la normativa varía por comuna e incluye desde registro obligatorio del alojamiento hasta límites de días o de unidades. Es uno de los puntos que revisamos en la due diligence.
Cuánto presupuestar por encima del precio
La regla práctica es no razonar sobre el precio del anuncio sino sobre el desembolso total. Entre impuestos, notaría, registro y eventual intermediación, el sobrecoste de una compra italiana no es marginal, y en inmuebles de precio bajo pesa proporcionalmente más. Pídelo por escrito antes de firmar la propuesta.
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