Acquisto di un immobile a reddito o crowdfunding immobiliare
La differenza di fondo non è il rendimento: è la proprietà. Nel crowdfunding immobiliare detieni una quota di un veicolo che investe; comprare un immobile ti rende il titolare iscritto nei registri e chi decide sul bene. Cambiano il controllo, la liquidità, la fiscalità e il rischio.
In sintesi
- Crowdfunding: ticket basso, nessuna gestione, nessun controllo, capitale vincolato a termine.
- Acquisto diretto: ticket alto, gestione in proprio, controllo pieno, bene trasferibile.
- Liquidità: nessuno dei due è liquido; il veicolo ha una scadenza e l'immobile richiede tempo per essere venduto.
- Leva: solo l'acquisto diretto consente un mutuo.
- Rischio: il crowdfunding aggiunge il rischio di piattaforma e di sponsor al rischio immobiliare.
Il confronto, punto per punto
| Criterio | Crowdfunding | Acquisto dell'immobile |
|---|---|---|
| Che cosa si possiede | Una quota in un veicolo | L'immobile, intestato a te nei registri |
| Importo minimo | Da importi molto contenuti | Il prezzo dell'immobile più i costi |
| Controllo | Nessuno sul bene | Totale: prezzo, inquilino, ristrutturazione, vendita |
| Gestione | Interamente delegata | Tua, o di un gestore che incarichi |
| Orizzonte | Stabilito dal progetto | Quello che decidi tu |
| Uscita anticipata | Difficile; il mercato secondario è limitato | Vendendo l'immobile, con i tempi e i costi che comporta |
| Leva | No | Sì, tramite mutuo |
| Rischi aggiuntivi | Piattaforma, sponsor e veicolo | Sfitto, morosità, manutenzione |
Quando il crowdfunding ha senso
Quando il capitale disponibile non basta per un immobile intero, quando vuoi diversificare su diverse operazioni con poco denaro, o quando non vuoi alcun onere di gestione. È un prodotto ragionevole per queste esigenze, e sostenere il contrario sarebbe disonesto.
Quando conviene comprare
Quando l'obiettivo è una rendita mensile costante piuttosto che una plusvalenza a scadenza fissa. Quando volete un trasferibile e trasmissibile bene. Quando vuoi il controllo: fissare il canone, scegliere l'inquilino, ristrutturare, rifinanziare o vendere quando vi conviene. E quando volete usare la leva, che esiste solo nell'acquisto diretto.
La barriera classica è il ticket. È esattamente il problema che il capitale di ingresso contenuto si propone di risolvere: quando comprare l'immobile è realistico per un investitore privato, l'acquisto diretto non è più fuori portata.
Il punto che di solito decide la scelta: la liquidità
Conviene non illudersi in nessuna delle due direzioni. Il crowdfunding viene a volte presentato come più flessibile, ma il capitale resta vincolato fino alla chiusura del progetto e il mercato secondario, dove esiste, è sottile. Anche l'immobile non è liquido: vendere richiede mesi e ha un costo. La differenza è che con l'immobile decidi tu quando far partire quel processo.
Fiscalità: due regimi diversi
I rendimenti del crowdfunding sono tassati come redditi di capitale; il reddito da locazione è tassato con un regime proprio, con spese deducibili e ammortamenti propri. Confrontare i rendimenti netti non è valido se lo si fa al lordo delle imposte.
Domande frequenti
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